Les loggias closes et habitables doivent être comprises dans la superficie Carrez

Publié le : 10/03/2015 10 mars mars 03 2015


Le lot vendu doit être mesuré tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente. Les loggias privatives, fermées et rendues habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie Carrez du lot.

Des acquéreurs ont contesté l'intégration de deux loggias au métrage du lot qui avait été réalisé au titre de la loi Carrez. Les loggias incluses dans le lot, ainsi qu'il était indiqué par l'état descriptif de division, avaient chacune une superficie inférieure à 8 m2. Sans préjuger de leur éventuelle mauvaise foi, un tel raisonnement permettait aux acheteurs d'obtenir une intéressante ristourne sur le prix de vente. Leur action n'a pas prospéré.

Depuis quelques années, la troisième chambre civile de la Cour de cassation repète, à l'envi, que pour l'application de l'article 46 de la loi de 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente au jour de la vente (Cass. 3e civ., 11 oct. 2005, n° 04-16.729 ; Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.550, n° 1155 P + B ; Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.510, n° 628 D).
 Elle a donc rejeté le pourvoi contre l'arrêt de la cour d'appel qui a pu souverainement retenir que les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, pouvaient être prises en compte dans le métrage car elles étaient closes et habitables au jour de la vente.
 
En revanche, sont exclues de la superficie Carrez, les loggias :
 - qui ne sont ni closes ni couvertes (Rép. min. n° 8578 : JOAN Q, 23 mars 1998, p. 1692 ; CA Paris, 2e ch., sect. B, 25 mars 2004, n° 2003/02329) ;
 - qui constituent des parties communes (CA Pau, 27 oct. 2010, n° 08/03607). Toutefois, des loggias qualifiées par l'état descriptif de division de parties communes ont été considérées comme ayant été légitimement intégrées dans la superficie mesurée au motif qu'elles n'étaient accessibles que depuis l'appartement vendu (ce qui, en réalité, pouvait les faire qualifier de parties privatives)(CA Bastia, ch. civ., sect. B, 11 janv. 2012, n° 09/00828).
 
 
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

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